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不動産用語集
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さ行
債務者が、その責めに帰すべき事由(故意、過失)によって、債務の本旨に従った履行をしないことを「債務不履行」(民法第415条)という。 債務不履行には、履行期に遅れた「履行遅滞」、履行することができなくなった「履行不能」、履行はしたが十分でなかった「不完全履行」の3つの態様がある。履行遅滞と不完全履行で、まだ履行の余地のある場合には、裁判や執行によって債務自体の履行の強制もできるが、債権者はこれとともに損害賠償の請求もできる。また、履行不能または不完全履行で、履行の余地がない場合においても、これに代わる損害賠償の請求ができる。また、双務契約などの場合には、債権者は契約を解除して自己の債務を免れ、もしくは原状回復を図ることができる。
債務不履行
鑑定評価における不動産の類型のうち宅地の分類の一つであり、都計法等公法上の規制は受けているが、当該宅地に建物等の定着物が無く、かつ、借地権等の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。鑑定評価に当たってはその土地の最有効使用を前提として、更地並びに自用の建築物およびその敷地の取引事例に基づく比準価格土地残除法に基く収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定するが、埋立地、造成地で再調達原価が把握できるときは積算価格をも関連付ける。また、当該更地の面積が大きい場合には開発法による価格を比較考慮する。
更地
分譲マンションなどで、部屋の一部などを展示するモデルルームの一種。
サンプルルーム
主として建物の賃貸人が、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保するため賃借人に交付する金銭をいう。(民法316条、同法619条2項)。このほか権利金、保証金等も授受されることがあり、その性格及び内容は当事者の合意によることになるが、敷金は契約が終了して、建物を明け渡した後に未払い賃料があればこれを控除したうえで返還される特徴がある。賃借人は契約継続中に敷金によって不払賃料に充当させることはできない。敷金返還請求権は建物等を受け渡したときに発生するから、賃借人の建物等の明渡しと同時履行の関係に無い。また敷金には利息を付さないのが普通であり、建物の所有権が移転したときは、新所有者に引き継がれる。
敷金
敷地の水平投影面積のこと。建物が占める部分だけでなく、一体的に計画される庭やアプローチなど外構部分を含めた土地全体の面積。この広さに応じて、建てられる建物の大きさが建築基準法により定められている。
古いデータに基づく地積(登記簿面積)は実測面積と異なることが多いので注意を要する。また、前面道路が狭い場合などは有効面積が実際より小さくなることもある。
敷地面積
管理会社がマンションの管理をせず、管理組合自身が行う管理形態。
自主(管理形態)
売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている場合に、この私道敷地部分を私道負担という。
私道負担
借地権とは次の2つの権利のどちらかのことである(借地借家法第2条)。
(1)建物を所有する目的で設定された地上権
(2)建物を所有する目的で設定された土地賃借権
借地権
マンション等の区分所有建物を維持、保全していくためには、共用部分の小規模修繕以外に、一定年数ごとの計画的大規模修繕、災害時による不測の修理が必要になる。このような日常の小さな修繕以外の一時の多額の費用の収支に備えるために毎月の管理費とは別に積み立てる資金が修繕積立金である。宅建業法では、マンションの賃貸外の契約にあっては、修繕積立金等の計画的な維持修繕のための費用を積み立てを行う旨の規約の定め(その案を含む)があるときは、その内容及び既に積み立てられている額については重要事項として説明する必要があるとしている。
修繕積立金
建物自身の重さを支えるような押しつぶす力(圧縮力)に強いコンクリートを、引き伸ばす力(引っ張り力)に強い棒状の鋼材である鉄筋で補強して造る構造のこと。耐震性・耐火性に優れている。
RC造(鉄筋コンクリート造)
宅建業者は、宅地建物取引に際し、売買、交換もしくは賃借の相手方、もしくは代理を依頼した者、またはその媒介に係る取引の各当事者に対して契約が成立するまでにその者が取得し、または借りようとしている宅地建物に関する一定の事項、すなわち私法上、公法上の権利関係・取引条件などについてこれらの事項を記載した書面を交付して、宅地建物取引士から説明をさせなければならない。また、その際に、説明の内容を記載して当事者に交付する書面を重要事項説明書という。
重要事項の説明義務
宅建業者およびその使用人、その他の従業者は、正当な理由がなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならず、これを「守秘義務」という。 宅地建物取引業を営まなくなった後、またはその使用人等でなくなった後でも同様とされている。
守秘義務
都市計画区域内において、建築物の敷地が建基法上の道路(自動車専用道路を除く)に2m以上接しなければならないことをいい、建築物及びその敷地の利用の便宣、避難、消防活動の確保等を図るため、道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止することを目的としている。
接道義務
敷地に対し接している接道義務を満たしているのかの状況や方角を示したもの。
接道状況
都市計画区域内において建築物を建築する際、建築物を建基法の規定により道路の境界線から一定の距離を後退させることをいう。
セットバック
宅地建物取引に関する法律用語の一つ。宅地建物取引業法及び、同法施行規則では、専任媒介契約のうち依頼者が媒介を依頼した宅地建物取引業者の探索による相手方以外のものとは契約締結できない旨の特約を定めたものが専属専任媒介契約と規定されている。(専属専任媒介契約では、依頼主は自己で購入希望者を見つけることができない。)
専属専任媒介契約
媒介契約であって、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のことを「専任媒介契約」と呼ぶ。(専任媒介契約は、依頼主が自己で購入希望者を見つけることができる。)
専任媒介契約
専有面積とは、分譲マンション等の区分所有建物の専有部分(区分所有権の目的となる建物の部分)の面積をいうが、この専有面積に共有部分のうち、特定の部分を特定の区分所有者に専用的に使用させる部分の面積を加えた面積のことを専有面積ということがある。しかし、不動産の表示に関する公正競争規約では区分所有建物の場合は専有面積を表示することとされており、これに車庫、地下室などの面積を含むときは、その旨及びその面積を表示することとなっている。なお、専有面積の算出法には壁芯計算と登記簿に記載されている内法計算の2つがあるが、区分所有建物の床面積は、規約で別段の定めをしない限り「壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による」(区分所有法第14条3項)として、内法計算によることとしている。
専有面積
分譲マンションにおいて敷地に設けられた庭やテラスであって、1階部分の区分所有者が排他的に使用できるもののこと。1階部分の区分所有者のために専用使用権が設定されていることが多い。
専用庭